Оформлення іпотеки в Україні: види та умови кредитування

Іпотечне кредитування в Україні стало більш доступним, що дало можливість багатьом людям втілити в життя мрію про власне житло. Однак, вибір іпотечного кредиту може бути складним завданням. Існує багато нюансів та особливостей при кредитуванні. «Дніпро Оперативний» допоможе вам розібратися в цьому процесі.

Види іпотеки в Україні

Види іпотеки залежно від мети кредитування:

Іпотека на первинному ринку.
Іпотека на вторинному ринку.
Іпотека під заставу нерухомості.

За типом процентної ставки:

Іпотека з фіксованою процентною ставкою - процентна ставка за таким кредитом залишається незмінною протягом усього терміну дії договору. Це дає можливість чітко спланувати бюджет.
Іпотека з плаваючою процентною ставкою - процентна ставка за таким кредитом може змінюватися протягом терміну дії договору. Зазвичай така іпотека має нижчу початкову процентну ставку, але вона може зрости в майбутньому.

За способом погашення

Ануїтетні платежі - щомісячні платежі розподіляються рівними частинами протягом усього терміну дії кредитного договору. У початкових платежах переважають відсотки, тоді як сума, яка погашається кредиту, є меншою. З часом кожний наступний платіж зменшує частку відсотків та збільшує суму, яка погашається кредиту.
Диференційовані платежі - це спосіб погашення кредиту, при якому клієнт регулярно, відповідно до умов кредитного договору, сплачує рівні суми, які складаються з погашення основної суми кредиту (тіла кредиту) та відсотків, нарахованих на залишкову заборгованість.

Рекомендується ознайомитися з умовами різних програм іпотеки, щоб вибрати ту, яка найкраще відповідає вашим потребам

Покрокова інструкція з оформлення іпотеки

Крок 1. Визначення доступності іпотеки

Якщо ви розглядаєте варіант взяття житла в іпотеку, банк надає повну суму кредиту забудовнику. Однак, для захисту від фінансового ризику банк встановлює певні вимоги:

Вікові обмеження: вік не молодше 18 на момент укладення договору іпотеки та не старше 70 років на момент повного погашення кредиту;
Українське громадянство;
Трудовий стаж на поточному місці роботи не менше 12 місяців;
Позитивна кредитна історія (можна перевірити на сайті Українського бюро кредитних історій);
Стабільний дохід (зазвичай в середньому вдвічі перевищує щомісячні виплати за іпотеку).

Крок 2. Вибір кредитної установи

Кожен банк зобов'язаний надати клієнту паспорт іпотеки, де детально описані умови погашення кредиту та додаткові витрати. У цьому документі важливо врахувати наступні пункти:

Перший внесок. Зазвичай банки вимагають перший внесок від 25% до 30% від вартості житла.
Відсоткова ставка. Ставка за іпотекою може змінюватись залежно від банку та умов кредиту. Зазвичай вона коливається навколо 22,61% річних.
Умови погашення. Банки пропонують дві основні схеми - класичну та ануїтетну, кожна з яких має свої переваги і недоліки.
Додаткові витрати. Наприклад, страхування житла та життя позичальника, комісія за надання кредиту та інші додаткові витрати, які потрібно враховувати.
Штрафні санкції. У разі порушення умов договору кредитування можуть застосовуватися штрафи.
Надійність банку. Рекомендується обирати надійні банки з державним капіталом для отримання іпотечного кредиту.

Крок 3. Підготовка документів

Для отримання іпотечного кредиту банки можуть запитувати різні документи, але основний пакет залишається стандартним (перелік зазначено нижче).

Крок 4. Подання заявки на розгляд у банк

Після збору необхідних документів, ви можете відправити заявку на отримання іпотеки в банк. Це можна зробити онлайн. Зауважимо, що іноді банк може видати проміжне рішення, яке може відрізнятись від остаточного.

Після подання заявки співробітник банку зв'яжеться з вами, щоб обговорити деталі. Він також може надати поради щодо покращення кредитної історії або вибору більш доступної нерухомості.

Крок 5. Вибір нерухомості на ринку

При виборі житла під іпотеку важливо враховувати деякі ключові моменти, оскільки іпотечний кредит не дозволяє проводити операції з квартирою до повного погашення кредиту. Ось на що слід звернути увагу:

Репутація забудовника. Переконайтеся, що девелопер не має незавершених чи проблемних будівельних об'єктів та судових справ. Якщо банк має партнерські відносини з забудовником, це може бути підтвердженням його надійності.
Законність будівництва: Перевірте цільове призначення землі та наявність дозволів на будівництво. Додатково вивчіть відгуки та рейтинги забудовника.
Акції та знижки. Врахуйте можливі акції та спеціальні пропозиції, які можуть бути доступні для клієнтів, які оформлюють іпотеку.

Крок 6. Передаємо документи для придбання іпотечного житла в банк

Після складання основного пакету документів необхідно додати інформаційний лист, який забудовник надасть після вибору житла. У цьому листі містяться всі основні параметри квартири, включаючи її площу, технічні характеристики та інформацію про поверх, а також вказується ціна. З цим документом слід звернутися до банку.

При зустрічі із представником банку важливо відверто відповідати на всі питання і вести себе впевнено. Увага співробітника банку зосереджена на довідці про доходи та кредитній історії. Іноді може знадобитися надати додаткові застави або поручителі. Також можуть запросити присутність чоловіка чи дружини.

Крок 7. Чекаємо рішення фінансової установи

Остаточне рішення щодо схвалення або відмови у наданні іпотечного кредиту банк приймає протягом 2-3 робочих днів. Позичальника інформують за телефоном та пропонують підписати договір. Зазвичай можна запросити попередній договір на електронну пошту для ознайомлення, а також консультуватися з юристом.

Перед підписанням договору іпотечного кредитування важливо звернути увагу на кілька ключових моментів:

Обов'язкове страхування квартири.
Заборона здійснення операцій з нерухомістю до повного погашення кредиту, що означає заборону продажу або здачі в оренду квартири. Це визначається у договорі купівлі-продажу.
Не всі знижки і акції застосовуються до оплати через іпотеку.
В деяких випадках можливо отримати часткове фінансування від держави, якщо іпотечна нерухомість є основним місцем проживання (зазначено нижче).

Процес оформлення іпотеки може зайняти кілька тижнів. Рекомендується заздалегідь підготувати всі необхідні документи, щоб не затягувати процес. Також рекомендується проконсультуватися з юристом перед підписанням кредитного договору.

Необхідні документи для оформлення іпотеки

Перелік документів може відрізнятися в залежності від банку, тому рекомендується заздалегідь уточнити його у конкретному банку, де ви плануєте оформлювати іпотеку. Проте, ось загальний список документів, які можуть знадобитися:

1. Особисті документи:

Паспорт громадянина України
Ідентифікаційний код
Довідка про сімейний стан (або свідоцтво про шлюб/розлучення)
Військовий квиток (для чоловіків)

2. Документи про доходи:

Довідка про доходи з місця роботи за останні 6 місяців
Декларація про доходи за попередній рік
Довідка про доходи з інших джерел (за наявності)

3. Документи про нерухомість:

Договір купівлі-продажу
Договір дарування
Свідоцтво про право власності
Витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно
Технічний паспорт
Оцінка нерухомості

4. Інші документи:

Довідка про заробітну плату
Довідка з податкової інспекції
Свідоцтво про народження дітей (якщо є)
Шлюбний договір (якщо є)

5. Додаткові документи для деяких категорій позичальників:

Для молодих сімей: свідоцтво про народження дитини, довідка про склад сім'ї
Для учасників АТО/ООС: посвідчення учасника бойових дій
Для багатодітних сімей: посвідчення багатодітної сім'ї

Процентні ставки за іпотекою

Українські банки наразі пропонують іпотечні кредити з річною процентною ставкою від 15% до 25%. Крім того, для отримання такого кредиту, клієнт повинен внести перший внесок у розмірі не менше 30% вартості нерухомості.

Проте, програма «єОселя» пропонує спрощені умови і процентну ставку від 3% для осіб, які мають право на пільги, і 7% для всіх інших клієнтів.

Тобто процентні ставки за іпотекою можуть значно відрізнятися в залежності від різних факторів, таких як кон'юнктура ринку, політика банку, історія кредитних платежів, термін іпотеки, тип іпотечного кредиту та саме фінансове установа.

Варто також звернути увагу на додаткові витрати, пов'язані з іпотечним кредитом, такі як комісії, страхування та інші. Щоб отримати точну інформацію щодо поточних процентних ставок за іпотекою, рекомендується звернутися безпосередньо до банків або фінансових установ, які надають такі кредити, і отримати індивідуальні пропозиції

Як розрахувати щомісячний платіж за іпотекою

Для розрахунку кредитних переплат за допомогою онлайн-калькулятора можна обрати два методи:

Розрахунок за ціною нерухомості: вам потрібно ввести інформацію про вартість нерухомості, розмір першого внеску, процентну ставку, термін погашення, тип платежу та всі можливі комісії. Після натискання кнопки "Розрахувати" отримаєте детальну інформацію про платежі та переплату за кредитом.
Розрахунок за сумою кредиту: введіть процентну ставку, розмір кредиту, термін погашення, тип платежів, всі додаткові комісії та дату першого платежу. Після натискання кнопки "Розрахувати" отримаєте детальний онлайн-розрахунок з інформацією про платежі, дату закінчення погашення кредиту та загальну суму до сплати.

Ці калькулятори дають змогу швидко і просто розрахувати ваші кредитні витрати з урахуванням доходу, щоб уникнути ризику неможливості виплатити іпотеку і втратити нерухомість та кошти. Ось деякі з них:

Які категорії населення можуть отримати доступний кредит на купівлю житла

Програма "єОселя" надає українцям можливість придбати житло з мінімальним початковим внеском у 20% та оформити кредитний договір до 20 років за вигідних умов.

Згідно з цією програмою, військовослужбовці ЗСУ за контрактом та силовики, педагоги, медики й науковці можуть отримати кредит на придбання житла за 3% річних.

Для учасників бойових дій, ветеранів, ВПО та інших громадян, які не володіють житлом або бажають збільшити його площу, ставка складатиме 7%.

Заявки на отримання іпотечного кредиту за ставкою 7% зможуть подавати.

ветерани війни та члени їх сімей;
учасники бойових дій;
особи з інвалідністю внаслідок війни;
сім'ї загиблих (померлих) ветеранів війни та Захисників і Захисниць України;
інші громадяни України, які не мають власного житла, або у власності яких менше 52,5 кв. м для одноосібної сім'ї та додатково 21 кв. м на кожного наступного члена сім'ї.

Отже, учасники програми можуть скористатися такими умовами:

фіксована річна ставка 7%;
перший внесок від 20%;
строк кредитування до 20 років;
придбання квартири у будинку, який будується, або житла, що не старше трьох років на момент укладення договору.

Якщо особа планує придбати житло, яке ще будується, вона може це зробити тільки від забудовників, які мають акредитацію в банках-учасниках програми. Така модель роботи забезпечує захист прав позичальників у разі придбання квартири на первинному ринку у будинках, що будуються. Акредитація забудовників у програмі доступна лише для тих, які використовують прозорі механізми фінансування будівництва.

Поради щодо оформлення іпотеки

Визначтеся з програмою іпотеки: ознайомтеся з умовами різних програм іпотеки та оберіть програму, яка відповідає вашим потребам і можливостям.
Зберіть необхідні документи: перелік необхідних документів може відрізнятися залежно від програми іпотеки.
Подайте заявку на іпотеку: заявку на іпотеку можна подати у відділенні банку або онлайн. Банк розгляне вашу заявку протягом 1-2 тижнів.
Отримайте кредит на купівлю житла. Після схвалення заявки ви зможете отримати кредит на купівлю житла. Кошти будуть перераховані на рахунок продавця нерухомості.
Почніть сплачувати іпотеку: після отримання кредиту ви почнете сплачувати щомісячні платежі. Такий платіж буде складатися з основної суми боргу та відсотків.

Ось кілька додаткових порад, які допоможуть вам оформити іпотеку:

Зверніться за допомогою до кредитного брокера: кредитний брокер допоможе вам вибрати програму іпотеки, зібрати необхідні документи та подати заявку на кредит.
Порівняйте процентні ставки, комісії та інші умови кредитування в різних банках.
Заздалегідь підготуйте всі необхідні документи.
Уважно читайте кредитний договір: переконайтеся, що ви розумієте всі умови кредитування у тому числі щомісячно сплачувати іпотеку, перш ніж підписувати договір.